Как выкупить арендуемое жилье?

Подобная операция стала возможна с марта текущего года. Право на проведение такой сделки имеют лишь предприятия-арендодатели.

Сама же сделка выглядит следующим образом. Потенциальный арендатор выбирает себе жилье, причем не обязательно, чтобы оно было уже построено. Дальше на срок до 30 лет оформляется договор, который удостоверяется нотариально и регистрируется.

Внешне сделка напоминает банковский кредит. Вносится первоначальный взнос, неограниченный в размере. Арендные платежи состоят из платежей на выкуп жилья и вознаграждения (дохода) арендодателя. Награду определяют исходя из размера процентной ставки (годовых), установленной договором. Коммунальные платежи оплачивает арендатор. Также арендатор может погасить стоимость квартиры досрочно.
 
Квартира в лизинг обойдется дешевле, чем по кредиту в банке. Если, скажем, под квартиру за $60 тыс. брать банковский кредит под 20% годовых (при нулевом первом взносе), за 30 лет общая сумма выплат составит при аннуитетном виде платежей более $360 тыс., при классическом – $240 тыс. При ставке 15% годовых итоговые суммы будут $273 тыс. и $ 195 тыс. соответственно. За аналогичную квартиру по лизингу за 30 лет придется выложить $180 тыс.

Несмотря на это очевидное достоинство, схема имеет и ряд недостатков:

1. риск обесценивания гривны для застройщиков-арендодателей и риск резкого подорожания вознаграждения арендодателя для арендатора (сама стоимость квартиры зафиксирована в договоре и ее изменение не предусмотрено).

Насчет этого в проекте договора есть отдельный пункт, предусматривающий, что размер арендных платежей стороны могут пересматривать не чаще, чем один раз на протяжении определенного времени и только с обоюдного согласия, к тому же аренда дома с последующим выкупом является более выгодным предложением, чем кредит.

2. риск касается собственности на жилье. Одной из обязанностей арендодателя является передача арендатору жилья в собственность со всеми документами в течение определенного количества дней (по договоренности) после оплаты арендных платежей в полном объеме, соответственно, отказать в праве выкупа невозможно.

Но до этого момента жильем распоряжается арендодатель, что может породить неприятные сюрпризы. Например, теоретически, застройщик-арендодатель может взять дополнительный кредит в банке под залог квартиры даже на 29-й год аренды.

3. трехпроцентный резерв непредвиденных затрат, который за свои средства формирует арендатор и который оплачивает обязательства арендодателя. Хотя сумму резерва, а точнее, остаток от нее, будет зачисляться в счет выкупа жилья, арендодатель может использовать ее по своему усмотрению.

Это может привести к тому, что резервных средств не останется. А это, в свою очередь, приведёт к увеличению стоимости квартиры на 3%.

4. до полного расчета в квартире нельзя будет прописаться – договором предусмотрена только временная регистрация.

Кроме вышеупомянутых моментов, стоит остановиться подробнее еще на нескольких особенностях документа.

Например, арендная плата может вноситься не только в денежной, но и в другой форме – товарами, продуктами, услугами. Также стороны должны решить, будут или нет страховать объект на весь период аренды, кто из сторон будет оформлять страховку.

Разорвать договор досрочно можно будет по согласию сторон или по решению суда. В таком случае арендатору возвращают часть оплаченных средств, которая превышает стоимость аренды за фактический период проживания.

Стоимость определяется экспертным путем, решением суда либо взымается на уровне непосредственной стоимости аренды жилья в населенном пункте.

По мнению юриста Натальи Доценко-Белоус, аренда жилья с правом выкупа будет востребована компаниями по управлению активами, право которых на передачу в аренду имеющегося в активах инвестиционных фондов жилья подтверждено ст.3 Закона Украины от 18.12.08 г. № 693-VI.

Так, на этапе строительства компания по управлению активами будет привлекать средства от потенциальных покупателей путем заключения предварительного договора аренды, по которому будет оплачиваться вступительный взнос.

После завершения строительства право собственности на квартиру будет оформлено на компанию по управлению активами. Приобретенная квартира передается инвестору в аренду на основании договора аренды с правом выкупа.

Такой вид бизнеса для многих из застройщиков, очевидно, станет основным способом привлечь средства для завершения строительства объекта. При этом, учитывая, что право собственности на квартиру к инвестору перейдет только после прекращения отношений аренды, собственник может этим имуществом беспрепятственно распоряжаться, передавая в ипотеку.