Як правильно придбати квартиру в новобудові. Детальна інструкція

Купівля квартири - справа нелегка і приємна для кожного одночасно. Особливо, якщо є варіант придбання нерухомості на етапі будівництва. Тоді для придушення сумнівів і перестраховки знадобиться знати всі нюанси при покупці квартири. Тільки холодний розрахунок, раціональність і підготовка застрахують від сумнівних вкладень.

Серед розмаїття пропозицій на столичному ринку нерухомості вибрати щось одне дуже складно. Від  діапазонів цін, варіантів локацій і планувань голова йде обертом.  А тут ще масла у вогонь підливають ЗМІ з сенсаційними репортажами про заморожені будівництва, фінансові піраміди і будівельні афери. Можна уникнути підводних каменів, звернувшись до ріелтора. Але навіщо переплачувати солідну суму за послуги, коли самому можна стати підкованим в цьому питанні.

У цій статті ви знайдете поради для тих, хто вже визначився з забудовником і локацією або тільки вибирає квартиру в новобудові. Корисно буде і тим, і іншим.

Як правильно купувати квартиру в новобудові?

Головний критерій навіть не ціна, а район. Транспортна розв'язка, доступність шкіл і дитячих садків, поліклінік і супермаркетів, наявність зеленої зони - критерії якості життя.  При покупці квартири їх треба враховувати клієнтам з будь-яким бюджетом, віком, родом занять.

Вартість квартир у новобудовах Києва за районами

 В середньому за рік ціни на км.м новобудови підскочили на 2%.  Падінням розцінок потішили райони: Дарниця, Оболонь, Солом'янка.  Решта локації тільки підросли в вартості 1 м². Багато людей зараз навыть розглядають покупку квартир в сусідніх з Києвом містах, бо там ціни значно нижчі. Наприклад, ось гляньте який вигідний варіант є в Ірпені. 

Динаміка цін за квадратний метр в новобудовах Києва

Далі порівнюємо квадратури, ціни в ЖК одного району.  Рекордно низька вартість - не привід для радості.  В такому випадку висока ймовірність небезпеки при покупці квартири.  Ціну знижено через будівельний брак, погане планування, заморожене будівництво.

Ідеально, якщо варіант, який сподобався, не суттєво відрізняється ціною від аналогічних пропозицій ринку.

Як купувати квартиру у забудовника?

Не важливо: купуєте житло в іпотеку, розстрочку або 100% оплатою готівкою відразу. Завжди існує ризик, що будівництво не буде завершено, а квартира так і залишиться на рівні котловану.

За останными даними в столиці понад 60 ЖК вважаються проблемними. Тож шанси знайти якісного, надійного забудовника з багаторічним стажем і низкою завершених об'єктів - великий.

Незалежно від кількості одиниць нерухомості, які збираєтеся купувати, прибутковості майбутньої інвестиції, визначтеся з типом житлових будинків.  Підкованість допоможе зрозуміти, де ви реально платите за поліпшене планування і комфорт життя, а де просто націнки забудовника.

Види квартир в новобудовах

Залежно від цілей (купівля житла для себе, вкладення капіталу або отримання прибутку) і бюджету покупець в ЖК розглядає від 2 до 20 будинків з різноманітними плануваннями.

 В Україні існує класифікація багатоквартирних будинків:

•  Економ

 Це  "найбюджетніші" квартири на ринку первинної нерухомості.  Головна перевага - ціна за кв.м 

Характеристики:

Локація - будь-який район міста.  Київські ЖК економ-класу є в центральних районах і на околицях;

Технологія будівництва - найчастіше монолітно-каркасні, панельні, цегляні будівлі;

Архітектура - типові проекти;

Кількість квартир і поверховість - будь-яка;

Площа - згідно з нормами від 20 кв.  м на 1 людину.  Але бувають і смарт-варіанти, наприклад 19 кв.  м на всю квартиру;

Планування - різноманітне.  Можуть бути відсутніми балкони, бути довгі вузькі коридори, суміщені маленькі санвузли, відсутні комори;

 Паркінг - частіше кількість паркомісць менше кількості квартир.  Рідко буває підземний варіант, частіше прибудинкові.

 Для обробки використовуються матеріали економ-класу.  Може бути відсутнім вантажний ліфт.  Але всі ці дрібниці нікнут перед доступністю ціни.  Саме тому квартирне питання молоді родини з невеликим достатком вирішують покупкою квартир економ-класу. Для них характерні продуманий проект, що працює нфраструктура будинку.

•  Еліт

 Найрозкішніший варіант житла в новобудовах. 

Характеристики:

Локація.  Для елітної нерухомості забудовники Києва вибирають Зелені зони з транспортною розв'язкою в центрі місто - Подільський, Печерський і Шевченківський райони.  В історичній частині столиці не рідкість заборона на будівництво нових будинків.  Якщо київські архітектори і отримують дозвіл на новий комплекс, то їх зобов'яжуть дотримуватися архітектурних рис старих стилів;

Архітектура - індивідуальні проекти і клубні будинки (2-6 будівель з багатоквартирної плануванням і невисокою поверховістю);

Технологія будівництва - цегляно-монолітні або цегляні будівлі з високими стелями, великою кількістю кімнат і можливістю індивідуального планування.

Планування - індивідуальна, використання проектів інтер'єрів від провідних дизайнерських компаній.

Матеріали - цегла.  Його вибирають з-за екологічності, пожежної безпеки, мінімальної сприйнятливості до поразки грибками;

Інфраструктура - власні інженерні системи, пасажирські і вантажні ліфти, наявність власного обслуговуючого персоналу (консьєрж, швейцар, прибиральник, садівник і т.д), пожежна сигналізація, системи відеоспостереження, охорона території.  Прибудинкова зона має ландшафтний дизайн, зовнішнє паркове освітлення.  Можуть бути зони відпочинку і тераси з озелененням на дахах, доступ до яких мають лише мешканці будинку.

•  Бізнес

Варіант "золотої середини".  На тлі квартир економ-класу відрізняється поліпшеними умовами проживання та планування, але більш доступні за ціною, ніж елітне житло.  

Характеристики:

Локація.  Для елітної нерухомості забудовники Києва вибирають Зелені зони з транспортною розв'язкою в центрі місто - Подільський, Печерський і Шевченківський райони.  В історичній частині столиці не рідкість заборона на будівництво нових будинків.  Якщо київські архітектори і отримують дозвіл на новий комплекс, то їх зобов'яжуть дотримуватися архітектурних рис старих стилів;

 Архітектура - індивідуальні проекти і клубні будинки (2-6 будівель з багатоквартирної плануванням і невисокою поверховістю);

 Технологія будівництва - цегляно-монолітні або цегляні будівлі з високими стелями, великою кількістю кімнат і можливістю індивідуального планування.

 Планування - індивідуальна, використання проектів інтер'єрів від провідних дизайнерських компаній.

 Матеріали - цегла.  Його вибирають з-за екологічності, пожежної безпеки, мінімальної сприйнятливості до поразки грибками;

 Інфраструктура - власні інженерні системи, пасажирські і вантажні ліфти, наявність власного обслуговуючого персоналу (консьєрж, швейцар, прибиральник, садівник і т.д), пожежна сигналізація, системи відеоспостереження, охорона території.  Прибудинкова зона має ландшафтний дизайн, зовнішнє паркове освітлення.  Можуть бути зони відпочинку і тераси з озелененням на дахах, доступ до яких мають лише мешканці будинку.

Як перевірити новобудову

 Правила покупки квартири від забудовника дозволяють мінімізувати всі ризики.  Для цього почніть зі збору інформації про девелопера з ЄДРПОУ, перевірте юридична адреса, дізнайтеся дані про розмір статутного капіталу, терміни діяльності фірми.  Поцікавтеся наявністю заборгованості перед податковою або арештованого судом майна.  Зберіть дані про компанії в реєстрі судових рішень.

Наступний крок - моніторинг сторінок в соціальних мережах, відгуки реальних покупців.  Перегляньте сам сайт компанії.  Зверніть увагу, наскільки часто на ньому оновлюється інформація, чи є документи, що дозволяють діяльність і будівництво.  Перевірте цільове призначення ділянки - будівництво багатоповерхового будинку.

Варіанти покупки квартири

 "Лакмусовий папір" забудовника - відділ продажів і менеджери.  Напишіть їм лист на електронну пошту, зателефонуйте, а краще за все відвідайте.  Переконайтеся, наскільки фахівці орієнтуються в перевагах ЖК, цінах, варіантах планувань і т. Д. Також запитаєте про варіанти оплати для покупки нерухомості в новобудові і необхідні документи.

Поцікавтеся і кількістю завершених об'єктів будівництва, дозвільними документами, схемою покупки і отриманням прав на квартиру, технологією будівництва і матеріалах. 

Обов'язково запитаєте про те, в якому стані здається житло, і що входить в комплектацію?  Чи надає забудовник послугу перепланування або ремонту під ключ?  Яка інфраструктура буде біля будинку?

Перевіряємо документи перед покупкою нерухомості в новобудові

 Які документи при покупці новобудови?  Цей дозвіл на будівництво об'єкта за даною адресою.  За запитом потенційного покупця відділ продажів повинен без проблем показати таке свідоцтво.

 Юристи для виключення ризиків при купівлі квартири наполегливо рекомендують користуватися їх послугами або проконсультуватися перед покупкою.  

Наприклад, практикуючі юристи перед покупкою київської нерухомості радить перевіряти наявність:

• рішення Київської міської ради на виділення в оренду або користування ділянкою, цільове призначення якої повинно відповідати Генеральному плану забудови столиці;

•  документа, що підтверджує законність оренди земельної ділянки, зайнятої під будівництво;

• договору забудовника з підрядником щодо умов будівництва;

• ТУ на підключення до мережі міських комунікацій;

• обмеження забудови земельної ділянки;

• права на виконання будівельних робіт та дозволу ДАБК (для об'єктів 4 і 5 категорії складності).  Наявність цих документів можна відстежити на сайті;

• Держбуд експертизи;

• ліцензії на будівництво;

• ордера на тимчасове порушення благоустрою;

• привласнення об'єкту поштової адреси;

• виписки з кадастрового плану на ділянку;

• техпаспорта на будинок від БТІ;

• підтвердження введення в експлуатацію ЖК;

• свідоцтва пайової участі забудовника в інженерної, транспортної інфраструктури району міста.

Як оформити покупку новобудови?

 Якщо пакет документів у забудовника в порядку, переходимо до обговорення способів продажу. Існує 4 варіанти, кожен з яких несе ризики при покупці квартири на первинному ринку:

1.  використання Фонду фінансування будівництва;

2.  застосування Інституту спільного інвестування;

3.  випуск цільових облігацій;

4.  альтернативні способи.

Юристи виділяють десятки схем фінансування. Всі вони зводяться до одного: інвестор виступає первинним і вторинним власником.

 Що стосується самої оплати за нерухомість, то забудовник і покупець можуть домовитися на умовах часткової оплати безготівковим розрахунком і готівкою. Київські девелопери найчастіше вибирають 100% оплату готівкою без будь-якого платіжного поручительства.  Вибираючи подібну схему, переконайтеся, що вся сума відображається в одній квитанції і одному договорі.

Як не потрапити в комунальне рабство?

 Далеко до здачі будинку в експлуатацію забудовник може запропонувати цікавий крок інвестору: підписати договір з ЖЕКом або керуючою компанією.  Подібні організації часто бувають сумнівними і пропонують кабальні умови майбутнім власникам квартир.  Забудовник зі свого боку лякає, що прострочення підписання договору з обслуговуючою фірмою загрожує анулюванням угоди і іншими штрафними санкціями.

 Ідеально, коли покупець запитує про умови обслуговування будинку та території ЖК в відділі продажів.  Нав'язування певної компанії в якості обов'язкової умови передачі прав власності - протизаконне.

Купівля квартири: як не розчаруватися

 Приготуйтеся морально, що вартість квартир в новобудові Києва, зазначена забудовником, на жаль, не єдиний платіж при покупці. Додатково оплачуються:

•  послуги нотаріуса;

•  державне мито - 1% від вартості житла;

•  відрахування до Пенсійного фонду - 1% від вартості житла;

•  комісія банку за переказ грошей - від 0,2 до 1%.

Податок при покупці квартири в новобудові

 Начебто зібрали всю суму вартості житла і готові видихнути. Але ні. Треба зробити останній ривок і заплатити податок на покупку нерухомості у розмірі 1% від вартості житла. Сума сплачується громадянами країни і нерезидентами, вона потрапляє до Пенсійного фонду.  Від податків звільняються в тих випадках, коли об'єкт нерухомості отриманий в дар або переходить у власність згідно з договором про довічне утримання.

 Якщо бажаєте заощадити, можете домовитись про поділ податку між продавцем і покупцем порівну.

 Пільги при сплаті податків

 Чи є щасливчики, з яких не стягуються податки? Так, на законодавчому рівні від сплати податку при купівлі нерухомості звільняються:

•      інваліди ВВВ;

•      сім'ї військових, зниклих безвісти;

•      люди з 1 і 2-ю групою інвалідності;

•      ліквідатори аварії на ЧАЕС.

 Якщо одночасно і покупець, і продавець відносяться до пільгової категорії, то податок не стягується. Але якщо звільнення від мит ​​діє для одного, то другий не звільняється від платежу.

Вартість реєстрації нерухомості

 Право власності реєструється шляхом внесення інформації про об'єкт нерухомості, що здобувається в реєстр речових прав. Документ про це видає власнику нотаріус. Перевага Держреєстру - відкритий доступ для всіх. Будь-яка людина з будь-якого гаджета може перевірити право власності на об'єкт нерухомості при покупці або оренді.  Це дозволить застрахуватися від аферистів.

 Необхідно звернутися до перевіреного нотаріуса.  До спеціаліста принесіть пакет документів: паспорт, заяву на реєстрацію, код платника податків, договір купівлі. Процедура оформлення швидка.  Протягом 5 робочих днів ви отримаєте офіційне підтвердження внесення квартири в держреєстр.  

 При покупці житла в новобудові процедура реєстрації прав в Держреєстрі також необхідна.

 Після того, як всі документи підписані, суми сплачені, а права зареєстровані, вам залишається тільки підписати договір із забудовником і чекати здачі квартири в новобудові.